La creación de la figura legal del Condominio como cetro de imputación de intereses, sustentada en la Ley número 7933 del 28 de octubre de 1999, permitió el acceso a una vida “de barrio” normada y ordenada, posible de ser registrada y publicitada. Los condominios como comunidades cerradas, dan una seguridad física y jurídica a los condóminos, habiendo sido un “hit” de los últimos 20 años.
Si bien la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley 7933) busca, como su nombre lo dice, regular la convivencia entre condóminos, separando el bien común del interés privado y delimitando hasta dónde llega uno o el otro -apuntando hacia un mayor entendimiento y fluidez en la convivencia entre vecinos- el artículo 27 de dicha Ley, en su inciso “a”, impone una situación que impide realizar muchos de los cambios que los condominios quisieran llevar a cabo.
Específicamente, dicho inciso del artículo 27 establece lo siguiente:
La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:
a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá:
1.- Modificar el destino general del condominio.
2.- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
3.- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.
4.- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
5.- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
La unanimidad que solicita la Ley para cualquier cambio en el Reglamento, ha hecho que temas incluso un tanto ridículos no hayan podido ser superados por no contarse con el acuerdo del cien por ciento del valor del condominio reunido en una asamblea legalmente convocada.
Imaginemos los primeros condominios inscritos en Costa Rica, aquellos que posiblemente surgieron con falencias importantes por ser una novedad y que al día de hoy no hayan podido corregirlas.
Esa unanimidad puede incluso jugar a favor de quien constituye el condominio o lo desarrolla, estableciendo que ciertos temas queden “escritos en piedra”, como lo podrían ser ciertos beneficios o ventajas para aquél.
Lo mismo sucede con la imposibilidad de variar el área de una finca filial en relación con el área total del condominio, lo cual además de exigir planos nuevos con una tabla de áreas también nueva, requiere de la famosa unanimidad por tratarse de un cambio en la escritura constitutiva. Entonces, una rectificación de medida de una o más fincas filiales (que equivalga a un metro cuadrado o más, porque si son decímetros el Registro puede rectificar de oficio), va a depender de que todos los condóminos estén de acuerdo. Lo cual es ciertamente paralizante e incluso limitante del derecho a la propiedad.
Es urgente una reforma a dicha Ley.
Ya se encuentra en el plenario el expediente número 22.086, el cual propone una reforma del artículo 27, específicamente a eliminar la unanimidad requerida para cambios al reglamento y la escritura constitutiva, así como para variaciones del área de las fincas filiales y de las áreas comunes, y a sustituirla por el acuerdo de las dos terceras partes del valor total del condominio. En dicho proyecto de ley, los sub-incisos 2 y 5 del inciso “a” del artículo 27, pasarían a formar parte del inciso “b” de dicho artículo, quedando este último de la siguiente manera:
b) Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:
1- Variar el destino especial de una finca filial.
2- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.
3- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse.
4- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
5- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.
6- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
7- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en asamblea.
El último párrafo de dicho inciso “b” existe actualmente en la Ley, y lo que busca es balancear la toma de ciertas decisiones en la asamblea de condóminos cuando uno solo de ellos, es dueño del 50% o más del valor total del condominio, sea que ostenta el 50% o más de los votos. Esta situación es común cuando el desarrollador no ha vendido la totalidad del proyecto o incluso cuando se elige de forma estratégica.
Estamos entonces a la espera de dicha reforma a la Ley y que la vida en condominio pueda encontrar así un poco más de agilidad. Quizás lograr el acuerdo de las dos terceras partes del valor total de un condominio siga siendo misión imposible en ciertos casos y por ello, nuestra responsabilidad hoy más que nunca en la asesoría legal y notarial es fundamental en la constitución de nuevos proyectos condominales.
